近年来莆田市仙游县大济镇尾坂村建设用地通过整理增加耕地105亩。据村书记陈春海介绍，该村有1460户、5780人，若整个村庄开展旧宅基地复垦的话，将增加耕地500多亩。尾坂村建设用地整理为莆田市开了先河，起到了很好的示范作用，成了福建省规模最大的农村建设用地整理项目。笔者结合该村的一些成功做法和当前农村建设用地整理现状谈几点对策。
   一、大济镇尾坂村建设用地整理的主要启示
    一是村级组织战斗力强。该村村级班子团结，民主廉洁，村干部充分发挥先锋模范作用，对涉及自家宅基地的，能自觉拆除，为建设用地整理带好头，在村民中有较高的威信、号召力强。
    二是坚持公开、公正、公平。该村从房屋丈量、到补偿款发放，始终在群众的监督下，坚持一把尺子量到底，一个标准做到底，让群众信服。
    三是政策激励。县政府共投入693万元，每亩按4至5万元给予补助复垦，其中对群众旧房拆除的每平方米补贴150元左右；对15户困难户，政府还给予5000元至10000元的扶助。国土资源等部门靠前指挥，跟踪到底，确保了这项工作成了民心工程。
    四是坚持按规划实施。该村编制了村庄规划，严格按规划实施到位。
    二、目前农村地建设用地整理面临问题
    一是村镇规划滞后。村镇规划是农村居民点建设宏观调控的关键，农村居民点规划服从于村镇体系规划。村镇体系规划需超前进行，才能给农村居民点建设予以指导。目前村镇规划大多未编制，农民在承包地上随意建房，房前屋后的空地上见缝插针，新房旧房互相交错，毫无秩序，临公路随处可见新房，超面积占地，有的甚至占用几亩地建起豪宅，只见新房不见新村，无法实现建设用地整理。
    二是农村建设用地整理的观念障碍。旧村改造，需要做长期的、艰苦细致的工作，在短期内难取得成绩，且易引发信访。村庄外延建设既可以减少房屋拆迁，减少工作量，又能增加工作政绩，还容易得到村民的欢迎，在这种情况下，乡、村干部乐意放弃对旧村改造，而另选择新址建新村。另一方面根深蒂固的宅基地私有观念，影响了旧村改造；封建的风水地理观念也是一道无形的阻力，阻碍着旧村改造步伐。
    三是旧村改造缺乏政策。国土资源部虽然明确鼓励开展村庄改造，也出台了政策，但具体到增加耕地面积如何补助等方面，未进一步明确。对山区乡镇建设用地整理如何进一步奖励也未明确。
    四是资金瓶颈。目前，旧村改造主要靠地方政府投入，资金来源单一，就仙游大济镇尾坂村而言，改造的资金全部依靠县政府投入，目前该县财政收入有限，全部靠财政投入不现实。加上农村居民点整理后的土地大部用于耕作，资金回笼难，周期长。
    三、解决我市农村建设用地整理的对策
    近年来，我市先后在城厢区东海镇上亭村、涵江区国欢镇码头村、白沙镇坪盘村、江口镇五星村、仙游县龙华镇金建村等开展旧村改造新村建设试点，按照一户一宅、统一规划，节约用地的原则，稳步地实施，这五个村庄通过改造不仅美化了村容村貌，而且节约了土地，促进了农业生产，提高了村集体和农民的经济收入，如上亭村、坪盘村仅改造部分村庄（坪盘村共256户，参与改造60户）就分别节约51亩地和43亩地，并复垦为耕地，有效地增强了耕地面积；码头村共有600户，首期参与改造206户，通过拆旧建新节约出100亩地，引进工业项目和建农民公寓统一对外出租，该村仅光靠房屋出租，一年就为农民增收200多万元。
    笔者认为要按照《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》大力推进农村建设用地整理，推进农民建房集聚，完善农村基础设施，明显改变村貌，改善村民生产生活条件，实现农村的和谐发展。
   （一）具体来说要遵循以下四个原则：
    一是产权清晰原则。实施的建设用地整理必须做到土地权属合法、界址清楚、面积准确、依法履行土地登记手续，取得合法的土地证书。整理后土地如发生转让和转移，必须依法办理土地变更登记，做到流动一宗、登记一宗、发证一宗。
    二是统筹兼顾原则。农村建设用地整理必须在符合土地利用总体规划的前提下实施，充分考虑当前农村各地自然、生产、生活习俗；必须充分考虑经济困难群众的要求，不能一刀切；试点村必须坚持分类实施。
    三是集约利用原则。整理工作自始至终要贯彻节约集约用地原则，坚持一户一宅政策，面积不得超过省规定的标准。
    四是坚持公开、公正、公平原则。农村建设用地整理涉及群众房屋的拆迁补偿安置，十分敏感，可谓牵一发而动全身。必须做过细的思想工作，坚持“一碗水”端平，全部在群众的监督下实施，让群众信服。
    （二）农村建设用地整理的方法与步骤
    1、精心选择  确定试点
     在农村建设用地整理试点过程中，要参照仙游县的做法，选择村级组织战斗力强，作风民主，经济基础好，群众积极性高、村委会班子有较强战斗力的村庄，先行一步，做到规划一批、试点一批、建设一批、巩固一批。同时要加大宣传力度，让村民积极参与旧村改造中。
    2、科学规划，合理布局
     充分论证，科学制定。县区政府应加大村庄规划编制力度，投入资金开展规划编制。规划建设部门应当根据当地经济实力和建房情况，尊重农村习俗和农民生活习惯和体现人与自然的和谐，切实保护好耕地山坡、林木植被、文化遗迹等环境和资源，统一编制旧村改造规划和个人建房规划，形成各具特色的自然村浇、田园山庄。要按居住区、休闲区、公共配套设施等功能进行划分，做到集中连片、节约集约利用土地，便于村民生产生活；个人建房统一规划为80—120平方米。规划经费可先由政府财政势付，待改造后返还。村委会要把旧村改造总体规划图和村民安置房规划用地情况及个人安置房的效果图向全体村民公开，听取群众意见后，进行充分修改。通过科学规划，构建符合村实际的新村建设蓝图。规划一经公示后必须执行到位。
    3、筹措资金，破解难题
     如何筹措资金，应在多元化上下功夫：一是常规做法，政府补一点，村自筹一点，农民投工投劳。二是实行农村建设用地整理证券化。通过证券手段为农村建设用地整理融通资金，把农村建设用地整理的投资与收益通过证券形态联系起来，小额投资者通过股票、债券和投资基金收益券进行建设用地整理并获得收益，并使投资者的有价证券的债权利得以实现。证券化的模式可以采用债券、信托、股份化等。三是实行企业化运作。按照现代企业制度的要求，将现有的村或村民小组逐步改造为股份制公司形式，其法人代表和管理者由全体股东投票产生，作为集体土地所有权的代表，具体经营管理集体土地。其农村建设用地整理可以股份制形式进行，村民作为股东，一方面可因土地整理产生的效益而获取红利，另一方面也可作为投资者享受利润利息。
    4、区别对待、分类实施
    对城镇规划区范围内的村庄和临近城镇规划区的村庄，实行村庄改造与小城镇建设相结合，统筹考虑，对分散的自然村实施整体搬迁，纳入小城镇规模发展，建设商住结合式小区，搞活商贸一条街。
    对相对分散人口较少的自然村，实行农村居民点改造与中心村建设相结合统筹安排在搞好土地调整，不跨行政区域与公共设施共享有的前提下，把若干个小自然村集并成中心村。
    对空闲地、空置房较多的大村庄，要本着合理布局、节约用地的原则，按村镇建设规划要求统一调整，充分利用村内存量土地。对需要建房的农户在村内统筹安排，实行拆旧与建新挂钩。
    5、统筹安排，集约用地
    一是要根据土地利用总划及村庄改造实际情况，在符合土地利用总划及村庄规划的基础上，要安排一定数量的新增建设用地用于村庄改造及新村建设周转地；试点村要在2年内开发同等质量、同等面积的农用地用于置换下一（期）批村庄改造占用农用地指标，实现滚动开发，不增加占用农用地特别是耕地的规划用地指标。土地置换应符合土地利用总体规划，既要保证耕地总量不减少，又要做到集约用地；拆除建新的严禁占用基本农田；要打破农村小组界限，在村内统筹安置。
    二是要保留一批，拆除一批，避免大拆大建。对符合村庄集镇规划，新建在5年之内的房屋且集中连片的，在改造中予以保留；对房屋破旧，年久失修的旧房和危房要纳入拆除改造对象；对寺庙，符合改造规划的，要统一拆除，重新安置；特困户，困难户参与改造的，可由村集体担保统一贷款，允许在符合旧村改造规划的前提下，先建一层；对无住房的，要补交土地补偿费，方可予以购买安置房；同时要对荒废多年的旧生产队社址、晒谷坪等收归集体利用。
    三是统筹使用旧房用地。旧房拆除后，由村委会平整作为建设用地，一部分可作为安置用地，一部分用地可作为公共设施配套，如活动中心、村庄绿化、公厕、村道等；若旧房地理位置优越的，可统一拆除平整后，直接向村民投标，作为店铺用地。
    四是抓好环境整治。开展以“四改”（改路、改水、改厕、改赤膊墙）、“三清”（清垃圾、清河道、清路障）和“二化”（村庄绿化、路灯亮化）为重点的村容村貌整治。同时，结合环境整治，大力推广沼气等新能源建设，推广“猪—沼—池”等农业生产循环经济模式，积极推进农村畜禽养殖区、生产加工区与生活居住区分区建设。在村庄改造建设上，要结合各村的实际情况，保留传统文化和历史文脉，保持自然生态环境。对村庄改旧建新的，要实行“一村一策”，根据各村的现实基础，明确“农家乐旅游新村”、“工业新村”、“生态示范村”、“文明村”、“特色文化化”、“星级民主法治村”等建设方向，形成各具特色的新村发展布局。
    6、严格管理，妥善安置。
    一是严格管理。村委会为实施主体，承担改造全过程，镇政府负责管理；国土资源部门负责用地报批、指导选址，监督村民落实一户一宅制度和土地补偿费使用情况，督促拆除旧房、平整土地，凡涉及农用地转用的，参照《福建省农村村民住宅建设用地管理办法》的程序报批；建设局负责工程质量和规划实施到位。
    二是妥善安置。农民建房安置小区要做到“八个统一”即统一布局规划，对小区总平面按照科学规划、布局合理、节约土地的原则进行设计；统一立面控制，对房屋层数、层高、外墙、涂料、斜层顶颜色进行统一控制；统一拆迁补偿标准，参照莆田市有关征地补偿政策，根据本对实际情况制定地上物补偿标准；统一户型选用，建议使用福建省村镇住宅通用图，必须按规定进行施工图设计，接受质量监督；统一费用收取，村委会可以根据“一事一议”原则，对建房户收取一定资金，用于小区基础设施配套建设等；运作力求收支平衡，由村委会统一收取支付，接受有关部门监督；统一五通一平，水、电、路、通信、广播电视等配套设施和土地平整；统一安置，要按照“公开、公平、公正”的原则，严格把握安置面积，家庭人口在3人以下的安置用地面积不得超过80m2，4-5人的不超过100m2，6人以上的不超过120m2，并将安置情况向村民公开；对持有集体土地使用权证的旧房，拆迁后，按确权的面积，予以安置；对确权面积与村民法定面积相当的，按照产权置换的原则，实行拆一还一等面积安置，免交土地补偿费；对确权面积低于法定面积，允许另申购面积，并补交所申购面积的土地补偿费，对确权面积高于法定面积，旧房拆除后，超过面积部分的，由村民会聘请有关资质单位评估后予以补偿；对没有集体土地使用证的，属祖遗的，可以适当安置；属违法建房的，依法拆除后不予安置；属一户多宅的，不予安置；对地段位置优越的，或剩余的安置房可向安置户投标，超面积安置按每平方米按当地的市场价向村民出售，所得收入用于偿还贷款和搞基础设施配套建设等。
    总之，农村集体建设用地整理必须在上级国土资源部门的指导下，立足实际，逐步推开，让政府、企业、农民在整理中获利，实现保护耕地与经济发展的双赢。(来源：国土资源部网  张步雄)